Quels coûts pour un habitat compact et sobre?

4 Juillet 2019

Le secteur de la construction de logements neufs est un secteur stratégique à la fois par l’importance de sa fonction économique et par son impact sur l’environnement, notamment à travers la consommation d’espace et les consommations énergétiques des futurs logements.

Dans les années 2000, la réglementation du secteur a évolué vers une prise en compte plus marquée de ces impacts. Les normes en matière de consommations énergétiques et d’émissions de gaz à effet de serre des logements se sont renforcées avec l’entrée en vigueur des nouvelles réglementations thermiques. Par ailleurs, la compacité urbaine a été promue avec la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (loi SRU). En parallèle de ces objectifs environnementaux, l’objectif de construction de 500 000 logements neufs par an est poursuivi afin de diversifier l’offre de logements et de fluidifier un marché du logement marqué par une forte augmentation des prix au début des années 2000. Les difficultés à atteindre cet objectif quantitatif dans un contexte de hausse des coûts de la construction posent la question des coûts des nouvelles normes environnementales. Cette étude a pour objectif de quantifier les coûts de construction de logements plus denses et plus efficaces en matière de consommation énergétique.

À partir de l’enquête sur le Prix de Revient des Logements Neufs (PRLN), les facteurs explicatifs du niveau des coûts de la construction des logements collectifs et individuels sont étudiés en appliquant une méthode hédonique. Cette méthode consiste à estimer à l’aide d’un modèle économétrique une relation entre le prix du marché de construction et les caractéristiques de la construction, et permet d’esquisser un premier tableau des principaux facteurs de variabilité des coûts de construction. La dimension des opérations occupe une place prépondérante et détermine les plus grandes différences de coûts. Il subsiste cependant des facteurs de disparité de ces coûts de la construction une fois qu’ils sont rapportés au m². Les coûts de construction au m² apparaissent ainsi plus élevés dans le collectif que dans l’individuel. Il existe par ailleurs des disparités régionales et des spécificités locales : les coûts de construction sont plus élevés dans la région Île-de-France et dans les zones montagneuses par exemple. Enfin, la nature des travaux d’aménagement ainsi que le degré de finition de la construction peuvent conduire à des surcoûts dans le collectif comme dans l’individuel.

Dans le collectif, les estimations montrent que le surcoût lié à l’élévation du bâtiment est compensé par les économies d’échelle liées à la construction d’une superficie plus grande. La base de données PRLN utilisée ici indique qu’une multiplication par deux du nombre de niveaux entraîne des surcoûts de 4 % au m² tandis que construire une superficie deux fois plus grande sur une même parcelle réduit le coût au m² de 7 %. Les coûts de construction apparaissent également sensibles à la densité de population de la commune dans laquelle les logements sont construits. Ils s’élèvent de 2 % lorsque celle-ci est multipliée par deux. Les coûts de construction ne semblent donc pas être un obstacle majeur à la densification de la construction.

Le respect des labels énergétiques récents, dont le niveau d’exigence a augmenté de manière conséquente en comparaison avec les normes de 2005, se ressent sur les prix de construction proposés aux maîtres d’ouvrage. Le respect du niveau de performance énergétique du label BBC, qui sera généralisé dans la construction neuve dans le cadre de la réglementation thermique 2012, a entraîné, pour des projets de construction comparables sur les autres aspects, des augmentations de coûts de construction estimées ici à environ 14 % dans l’individuel pur et groupé, et 9 % dans le collectif, en comparaison avec les opérations de construction respectant la réglementation thermique 2005. Resitués dans une vision de long terme, les surcoûts identifiés apparaissent modérés. En effet, le choix de l’efficacité énergétique dans les bâtiments neufs conduit à un surcoût au moment de la construction qui sera compensé pour les ménages occupants par une diminution de la facture énergétique.

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