Rénovation thermique en copropriété - Retour d’expérience

Par Julien MICHET - Ingénieur Thermicien, gérant d'ENERA Conseil

La résidence « Fontaine d'Aligre » située sur la place d'Aligre à Paris a décidé en 2011 d'engager un programme de travaux ambitieux afin de rénover ses bâtiments et de réduire très fortement sa consommation d'énergie. Le programme de travaux de la résidence de 107 logements permettra de diviser quasiment par deux la consommation d'énergie globale.

La première phase importante dans un projet de rénovation d'une copropriété est la préparation de l'assemblée générale qui votera le programme de travaux.

A la suite de l'audit énergétique mené en janvier 2010, le conseil syndical a opté pour un programme de travaux :

• Rénovation des toitures terrasses avec ajout d'isolant
• Isolation par l'extérieur des pignons
• Remplacement de toutes les menuiseries encore simple vitrage bois (95%)
• Changement de la régulation des chaudières et mise en cascade
• Mise en place de vannes d'équilibrage en pied de colonne de chauffage avec équilibrage de la distribution
• Remplacement des éclairages à incandescence des parties communes

A partir de là un intense travail de pédagogie a été mené auprès des copropriétaires. Des réunions « énergies » d'informations ont été organisées en amont afin d'expliquer aux résidents les résultats de l'audit énergétique et de répondre à toutes leurs interrogations et craintes avec à chaque fois la présence du bureau d'études. Des affichages dans les parties communes ont également été mis en place afin de communiquer avec la majorité des copropriétaires.

Un autre facteur décisif dans le vote des travaux est l'ingénierie financière indispensable du projet. En effet une multitude de subventions ou d'aides peuvent être disponibles suivant le projet et bien entendu la situation de chaque copropriétaire. Un des facteurs de réussite de ce projet a été de réaliser une ingénierie financière complète du projet en amont de l'assemblée générale.

• Tout d'abord la résidence a postulé à deux appels à projets (un de la mairie de Paris et un autre de la région Idf/ADEME) pour obtenir des financements. Au final seule la région a retenu le projet de la résidence mais pour un financement de 25% de tous les travaux y compris le coût de la maitrise d'œuvre soit quasiment 200 000 €.


• Le calcul précis des aides de crédit d'impôts et de Certificats d'Economie d'Energie et cela par logement.


• Le conseil syndical est allé négocier des conditions de prêt bancaire de « gros » auprès d'une banque ce qui a permis aux personnes en ayant besoin d'obtenir un financement à des conditions intéressantes


• Un calcul de la répartition exacte du coût des travaux par logement.

Au final les copropriétaires ont voté le programme de travaux à plus de 70%. Ce qui leur permet de passer d'une consommation de 236 kWhep/m².an à 127 kWhep/m².an.

Bien entendu tous les travaux n'ont pas été lancés en même temps. La raison principale étant d'étaler les appels de fonds des copropriétaires. En effet, le budget travaux (hors subventions) pour chaque propriétaire est de 6000 € à 12000 € suivant les appartements. Une première phase de « petits » travaux a été lancée juste après l'audit énergétique. La seconde phase qui concerne les « gros » travaux a elle été lancée dans un second temps après toute la phase projet et la consultation des entreprises.

Les premiers travaux réalisés ont été lancés dès le printemps 2010, juste après la réalisation de l'audit énergétique, avec le remplacement de la régulation des chaudières et la mise en place des vannes d'équilibrage de chauffage avec un équilibrage de l'installation. Cela a permis de réduire la consommation de gaz à DJU constants de 10% dès l'année suivante.

Les « gros » travaux ont ensuite débuté au printemps 2012. Ils ont débuté avec la rénovation complète des toitures terrasses qui participaient pour 14% aux pertes de chaleur de la résidence. L'étanchéité des toitures a été entièrement reprise avec l'ajout d'un isolant de 12 cm (R = 5,20 K.m²/W). Il était impossible de mettre une épaisseur plus importante à cause de la hauteur des acrotères qui nous limitaient. La rénovation des toitures a permis en même temps d'installer des protections collectives pour éviter toutes chutes. Les travaux en toiture ont duré un peu plus de 3 mois entre mars et juin 2012.

Ensuite le remplacement de toutes les menuiseries a été lancé à partir de mi-juillet 2012. Il s'agissait de remplacer 412 fenêtres et portes fenêtres en simple vitrage bois (95% des appartements) par des menuiseries double vitrage 4/16/4 remplissage argon et à isolation renforcée en aluminium à rupteur de ponts thermiques (Uw = 1,5 à 1,7 W/m².K suivant les fenêtres). La pose qui devait durer 4 mois, a au final duré 6 mois. L'organisation des interventions dans les appartements a été très complexe.

De plus, l'entreprise a eu quelques difficultés d'approvisionnement qui ont compliqué l'organisation du chantier. L'amélioration du confort s'est immédiatement fait sentir tant en termes de confort thermique que de confort acoustique (le bâtiment donne sur une place où se déroule un marché 6 jours sur 7).

Afin d'obtenir le soutien d'un maximum de copropriétaires lors du vote en assemblée générale, le conseil syndical a désiré pouvoir laisser le choix de différentes options aux copropriétaires pour les fenêtres. Il a donc été établi dans le cahier des charges de consultation différentes options au libre choix des copropriétaires :

• Couleur des montants intérieurs blanc ou marron (la couleur extérieure devant rester la même pour tout le monde)
• Pose de vitrage phonique
• Habillage bois sur la partie intérieure des menuiseries
• Remplacement des volets roulants existants par des volets roulants PVC électriques

Un retour d'expérience sur la pose des fenêtres intéressant concerne le ressenti des habitants face aux bouches d'aération sur les menuiseries qui ont été installées. Au début du projet, bien que cela fût fortement conseillé par le bureau d'études, les copropriétaires n'ont pas voulu inclure dans le projet, la rénovation de la ventilation naturelle par une ventilation « hybride » par peur du bruit pour les appartements du dernier étage. Il a tout de même été posées des entrées d'air sur les menuiseries des pièces à vivre (salons et chambres). Lors des périodes froides, plusieurs personnes (7 à 8 appartements sur 107) se sont plaintes auprès du maître d'œuvre de courant d'air très désagréables au niveau de ces entrées d'air malgré une température intérieure très confortable. En effet la ventilation étant naturelle, le tirage thermique est très important lors des périodes de grand froid ce qui occasionne une surventilation des appartements. Ce point n'est pas à négliger car il est parfois très difficile de faire comprendre tout l'intérêt d'une bonne ventilation, et donne un sentiment d'insatisfaction pour ces occupants au vu des budgets importants dépensés. Là encore une anticipation de ces problèmes avec une bonne pédagogie est primordiale.

Enfin les travaux s'achèvent avec l'isolation des pignons par l'extérieur avec 15 cm de polystyrène (R= 3,95 K.m²/W). Il été retenu une isolation par collage et chevillage de plaque polystyrène avec une finition par enduit graisé. Les travaux sur les pignons ont commencé en décembre 2012. Là encore le planning a dérapé, notamment à cause des conditions météo très difficiles cet hiver, et notamment le froid qui empêchait les ouvriers d'intervenir et de coller ou enduire la façade. Le chantier s'est terminé à la fin du mois d'avril 2013.

Un autre retour d'expérience intéressant est le ressenti de l'évolution de la température intérieure après ces travaux. Bien que nous n'ayons pas encore beaucoup de recul suite à ces travaux, nous avons pu constater que logiquement après ces travaux, la température intérieure des appartements a augmenté puisque la courbe de chauffe n'a pas été réadaptée aux nouveaux besoins du bâtiment. Cela sera fait en début de la prochaine saison de chauffe maintenant que les travaux sont finis. Pour cela, il sera posé des capteurs de température dans plusieurs appartements et si besoin il sera fait une reprise de l'équilibrage. Là encore la pédagogie auprès des résidents est très importante. En effet dès cet hiver, nous avons essayé de réajuster un peu la courbe de chauffe de la régulation, car nous avions constaté des températures de 22 à 23 °C dans beaucoup d'appartements. Cependant, un certain nombres de personnes s'en sont plaint, notamment des personnes du 3^ème âge. Les résidents se sont très vite habitués à une température élevée dans leurs appartements, ce qui rend difficile les ajustements afin de revenir à une température normale qui permettra de réaliser les économies d'énergie attendues. Cette dernière phase est primordiale et nécessite là encore un accompagnement notamment pour réaliser les bons réglages de la courbe de chauffe.

En résumé, la rénovation énergétique d'une copropriété privée est un cycle long qui se fait sur une durée minimum de 3 à 4 ans. Une volonté forte d'un noyau de résident nous semble indispensable. Pendant toute cette période, l'accompagnement du bureau d'études doit être permanent avec la participation aux assemblées générales et aux réunions d'informations. La pédagogie du projet est également une part importante du travail à effectuer. L'hétérogénéité des copropriétaires qui sont chacun décideurs rend indispensable cet accompagnement.

Interview du président de copropriété

Par Julien MICHET
Ingénieur Thermicien, gérant d'ENERA Conseil

→ Sources et liens :

• www.enera-conseil.com