Rénovation énergétique d’une copropriété de niveau BBC

Par Thomas JORAND - Responsable d’agence Créteil - Groupe NEPSEN

Le maître d’ouvrage est une copropriété composée de 53 logements située à Montreuil, à quelques kilomètres à l’Est de la Ville de Paris. Construite en 1973, elle est positionnée dans un tissu urbain dense, à proximité du centre-ville, à 300 mètres de la station de métro « Mairie de Montreuil » et de l’Hôtel de Ville.

La rénovation énergétique de cette propriété a permis d’atteindre le niveau « Bâtiment Basse consommation » : 104 kWhEP/m².an

Façade cour avant/après travaux

ADRESSE COMPLÈTE DU PROJET
14 TER/ 20 rue Gaston Lauriau
& 27, rue Clotilde Gaillard
93 100 MONTREUIL

TYPE DE BÂTIMENT
2 bâtiments collectifs d’habitation de 34 logements (A) et 19 logements (B)

TYPE D’OPÉRATION
Rénovation énergétique des deux bâtiments d’habitation accolés
• Bâtiment A : R + 5 (rue C. Gaillard) et Bâtiment B : R + 6 (Rue G. Lauriau)
• Surface habitable des 2 bâtiments : 2 544 m²

PERMIS DE CONSTRUIRE
• Année de construction : 1973
• Date ouverture du chantier : juin 2015
• Date de livraison : mars 2016

COÛT
• Coût travaux de ravalement, isolation murs et plancher bas, et mise conformité : 567 322 € TTC
• Coût remplacement des menuiseries : 263 533 € TTC
• Coût équipements VMC et vannes équilibrage : 46 015 € TTC
• Coût frais annexes (Moe, bureaux de contrôle, diagnostic amiante et SPS, assurances, Syndic, ingénierie financière) : 106 558 € TTC
• Coût Total : 983 428 € TTC
• Coût par logement : 18 555 € TTC

AIDES ET SUBVENTIONS (hors crédit d’impôt)
• Aides ANAH et abondements : 141 000 €
• Aides ADEME : 37 000 €
• Aides Région Île-de-France : 150 000 €
• Taux d’aides et de subventions : 33.3 %

La démarche de la copropriété débute en 2011 lorsque la nécessité de réaliser un ravalement des façades s’est fait sentir. En Avril 2011, un devis pour un ravalement avec isolation des façades est remis aux copropriétaires afin de les sensibiliser aux travaux futurs ainsi qu’aux coûts associés. La copropriété réalise un questionnaire élaboré par l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) dès le démarrage du BIC (Bilan Initial de Copropriété) en Juin 2012. C’est après la réalisation de l’Audit Global Partagé (AGP) que la copropriété s’est engagée dans la réalisation d’un programme de travaux. En parallèle, la copropriété a été suivie par MVE, l’Agence Locale de l’Énergie et du Climat de l’Est parisien.

L’ADEME et la Région Île-de-France accompagnent les acteurs du bâtiment en matière de maîtrise d’énergie dans les projets de construction et de réhabilitation et ont, dans ce cadre, souhaité financer cette opération.

La réhabilitation thermique s’inscrit dans une démarche de transition énergétique engagée par la copropriété depuis plusieurs années :

• Isolation thermique des toitures en 2004
• Rénovation complète de la chaufferie collective en 2010 : deux chaudières gaz naturel De Dietrich C230-210 à condensation, régulées en cascade en fonction de la température extérieure. Programmation hebdomadaire avec réduit de nuit. Pompes de distribution à vitesse variable
• Installation d’éclairage LED en parties communes en 2012
• Accompagnée par l’ARC et l’agence MVE, la copropriété a réalisé en 2012 un Bilan Énergétique Simplifié ainsi qu’un Bilan Initial de Copropriété
• Réalisation d’un Audit Global Partagé en 2013/2014 orientant la copropriété vers un programme global de rénovation

Façade sur rue après travaux

Le projet de rénovation comprend les travaux énergétiques suivants :

1. Isolation thermique par l’extérieur des parois par fixation mécanique et finition enduit (R ≥ à 3,7 m².K/W) avec traitement des pathologies (fissures, étanchéité des balcons, fixation des garde-corps, etc.)
2. Remplacement de l’ensemble des menuiseries d’origine (hors menuiseries remplacées par les copropriétaires depuis 2004) par des menuiseries métalliques double-vitrage 4/16/4 à rupture de pont thermique (Uw ≤ 1,7 W/m².K et Sw ≥ 0,36)
3. Isolation du plancher bas sur sous-sol au droit des logements chauffés par 10cm d’isolant (R ≥ 3m².K/W)
4. Remplacement des volets roulants et isolation des coffres de volets roulants avec commande électrique, y compris entrées d’air
5. Installation d’une ventilation mécanique hygroréglable avec remplacement des bouches d’extraction et des caissons en toiture. Pose de caisson basse consommation à vitesse variable
6. Mise en place de vannes d’équilibrage sur la distribution de chauffage en pied de colonnes
7. Mise en conformité du bâtiment (toiture terrasse, désenfumage)

En parallèle, les entreprises ont signé une charte chantier vert prenant en compte les éléments suivants : organisation et gestion des déchets, tri-sélectifs avec bordereau de suivi, valorisation matière et énergie, bonnes pratiques, etc.

Un guide de bonnes pratiques à destination des usagers a été réalisé par la maîtrise d’œuvre.

Réseau de ventilation en toiture

Une rénovation énergétique ambitieuse a des coûts conséquents qui sont difficiles à faire passer auprès des occupants. En effet, les copropriétaires sont réticents devant ces investissements importants, surtout si les résultats sont aléatoires. L’intérêt de cet investissement est renforcé par différents dispositifs :

• Les différentes aides perçues par la copropriété : Ademe, Région Île-de-France, éco-prêts à taux zéro, ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), etc. qui allègent l’effort financier
• La remise en état et en conformité du bâtiment pour augmenter la valeur patrimoniale des biens
• L’augmentation du coût de l’énergie qui accroît la valeur des économies
• La diminution des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre

Coûts des travaux

Préparation / Réception / Test étanchéité : 85 450,43€ (vert)
Traitement des façades : 291 885,35€ (rouge)
Étanchéité des balcons : 46 450,46€ (bleu foncé)
Isolation plancher bas : 17 312,61€ (gris foncé)
Menuiseries : 337 539,82€ (bleu)
Sécurisation toitures terrasses et balcons : 37 816,64€ (jaune)
Autres (MOE, BC, Diag amiante, Coordinateurs SPS, Syndic Assurance, ingénierie financière) : 103 405,17€ (gris clair)

Un projet subventionné à hauteur de 33.3%
La synergie entre les différents acteurs du projet a permis des délais de réalisation exceptionnels (2 ans) et l’obtention de nombreuses subventions :

• 150k€ subventions Région IDF
• 37k€ subventions ADEME
• 141k€ subventions ANAH
• 40 k€ subventions CITE crédit d’impôt
• Eligible à l’Eco-PTZ

Pour réaliser un projet de réhabilitation énergétique de niveau BBC d’une copropriété, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Implication collective des copropriétaires
• Organisation d’une équipe projet composé du Conseil Syndical, d’un ingénieur financier, d’un thermicien et d’un architecte, le Syndic et accompagné par une Agence Locale de l’Energie et du Climat ou un Espace Info Energie
• Communication importante du projet auprès des copropriétaires et entre les entreprises intervenant sur le chantier sous différentes formes : réunions, affiches, questionnaires, courriers, échanges avec les occupants, etc.
• Avoir un projet global de travaux générant des économies

Une forte synergie entre les différents acteurs

En premier lieu un conseil syndical de 3-4 personnes très impliqué : constitution d’un groupe de travail, communication et diffusion de l’information, arbitrage sur les solutions techniques proposées, participation à l’ensemble des réunions (compris réunions de chantier pendant presque un an) ; un syndic averti : organisation et gestion des appels de charges, gestion des conventions empiétement des propriétés mitoyennes, suivi financier et administratif de l’opération ; des accompagnateurs (ARC et MVE) assurant leur rôle de conseils auprès de la copropriété ; pour finir une équipe de Maîtrise d’œuvre pluridisciplinaire (compétences architecture, ingénierie thermique et fluides, exploitation et maintenance, ingénierie financière par Energie Pulse), coordonnée par un chef de projet ingénieur bâtiment, spécialisé en rénovation énergétique.

Concernant la communication, les copropriétaires étaient au cœur de la démarche de rénovation énergétique : groupe de travail « travaux », réunion d’informations, permanence « financement », expertise individuelle des menuiseries, maquette numérique en support, questionnaires et courrier d’informations, panneaux de communication, diffusion de synthèse à différentes phases du projet, etc. ainsi qu’un ensemble de bonnes pratiques définies avec les entreprises travaux (cahier de doléances, planning, identification du personnel et du responsable, etc.)

Concernant l’optimisation des subventions, la Maîtrise d’œuvre a accompagné la copropriété dans le cadre de l’appel à projet « copropriété durable » permettant l’obtention de 187 000 € de subventions régionales/ADEME. Par ailleurs, l’ingénierie financière (réalisée par Energie Pulse), à travers la prise en charge individuelle des plans de financement de chaque copropriétaire a permis de garantir les subventions de l’ANAH pour les copropriétaires disposant de faibles revenus.

Des délais de réalisation optimale permettant de limiter les nuisances pour les occupants

• Audit sur la saison de chauffage 20013-2014 ;
• Etudes de conception de mai à octobre 2014 ;
• Consultation et négociation entreprises novembre-décembre 2014 ;
• Vote des travaux en AG exceptionnelle en janvier 2015 ;
• Démarrage du chantier en juin 2015 pour une réception au 1^er trimestre 2016 ;
  Une bonne maîtrise des coûts malgré plusieurs imprévus :
• Présence d’amiante suite au diagnostic réalisé après le vote des travaux nécessitant une adaptation des prestations avec négociation avec les entreprises titulaires du marché,
• Défection du menuisier au cours du chantier, perturbant le planning prévisionnel de travaux ainsi que les liaisons des travaux avec le façadier,
• Difficultés de signature de convention empiétement avec une propriété mitoyenne nécessitant des modifications organisationnelle et technique sur le chantier

La difficulté d’intervention en copropriété

Elle tient plus de la spécificité d’une Maitrise d’ouvrage multiple (autant de besoins et de priorités différentes que de copropriétaires) et non sachant (difficultés de prises de décision et d’arbitrage). Les difficultés surmontées dans le cadre ce projet montre la nécessité d’avoir un interlocuteur technique unique particulièrement pédagogue et des assistances complémentaires pour accompagner la Maîtrise d’ouvrage dans ces choix tout au long du projet.

Concernant la baisse des charges

Nous avons prévu une diminution de la facture énergétique pour le chauffage de 45%, ce qui représente de 120 à 360 € annuels (du studio au T5).

Des plans de financement ont été réalisés en phase d’audit (audit global partagé) puis après la consultation des entreprises avec les devis obtenus.

Nous devrions évaluer la première saison de chauffage cette année pour vérifier et analyser l’impact de la rénovation énergétique.

Par Thomas JORAND - Responsable d’agence Créteil - Groupe NEPSEN

SOURCES ET LIENS