Smart buildings : l’avenir du bâtiment est intelligent

Jacques ORTOLAS - Ingénieur conseil en génie énergétique

L’avenir du bâtiment est intelligent. La technologie n’est pas une fin en soi, mais le fruit d’une concertation entre locataires, propriétaires et experts, destinée à optimiser l’expérience des utilisateurs d’un immeuble.

Les immeubles intelligents n’en sont encore qu’à leurs débuts, et il est impératif que le secteur immobilier s’adapte d’entrée de jeu à ces évolutions.

Ces derniers mois, WiredScore a travaillé à définir l’immeuble intelligent en collaboration avec les membres du WiredScore Smart Council, composé de plus de 90 utilisateurs, propriétaires et autres professionnels de l’immobilier du monde entier.

Il en est ressorti que l’« intelligence » demeurait un concept opaque et qu’il n’existait pas de consensus quant aux critères définissant un immeuble intelligent.

Qu’en est-il de la conception ? Comment travailler avec la filière ?

Que signifie « intelligent » ?

Le présent livre blanc se propose de répondre à ces différentes questions.

Téléchargez le livre blanc de SmartScore de 32 p. - Avril 2021

Pourquoi avons-nous besoin d’immeubles intelligents ?

Trois tendances claires et distinctes sont à l’origine de la volonté – et du besoin – de donner vie à nos espaces de travail. Dans les sections suivantes, nous analysons ces tendances et nous nous intéressons à l’évolution des attentes dans le secteur du bâtiment

Immeubles intelligents dans un environnement connecté
 

1°) Évolution des besoins en matière de données et de services

Les données régissent tous les aspects de nos vies. Nous nous sommes habitué à un mode de vie fondé sur la technologie, de l’éducation au sport en passant par le divertissement ou le e-commerce.
Dans notre vie personnelle, la technologie a atteint un niveau de rapidité, d’accessibilité et de confort que nous souhaitons désormais retrouver dans notre vie professionnelle.

En ce qui concerne l’avenir du monde professionnel, le souhait de disposer d’espaces plus intelligents est désormais indéniable : 4 employés de bureau sur 5 (79 %) déclarent vouloir travailler dans un bureau à la pointe de la technologie. Par ailleurs, 9 employés de bureau sur 10 affirment que la technologie a eu un effet significatif sur de nombreux aspects de leur quotidien, voire sur leur vie dans son ensemble. Ainsi, loin d’être un simple vecteur de confort, la technologie est devenue essentielle au monde professionnel.

Cependant, il est important de garder à l’esprit qu’elle n’est pas une fin en soi. En effet, moins de la moitié (47 %) des employés de bureau travaillant dans un immeuble à la pointe de la technologie utilisent quotidiennement les équipements mis à leur disposition, ce qui suggère que la technologie est souvent installée sans prendre en compte l’utilisateur·rice final·e. Dans notre vie personnelle, nous avons recours à la technologie parce que nous la trouvons utile. Ainsi, le même raisonnement doit s’appliquer pour penser l’avenir de notre vie professionnelle.

2°) Évolution des habitudes de travail

Nos pratiques professionnelles ont changé : désormais, nos habitudes sont collectives et s’appuient sur la technologie, appelant nos espaces de travail à s’adapter. Les documents partagés, les visioconférences, l’informatique en Cloud, les e-mails et les agendas numériques synchronisés permettent ainsi l’organisation et la répartition des tâches au sein d’une entreprise.

Evolution accélérée de nos habitudes de travail

Au quotidien, notre vie professionnelle est devenue extrêmement dépendante des performances technologiques, à tel point que 98 % des personnes interrogées déclarent qu’elles ne pourraient pas faire leur travail aussi facilement sans la technologie, tandis que plus de la moitié d’entre elles considèrent qu’elles ne pourraient pas accomplir leurs tâches du tout. Cette tendance est apparue bien avant la pandémie, mais nos lieux de travail ont mis du temps à s’adapter à l’évolution de nos habitudes professionnelles.

La technologie permet de créer des espaces collectifs de sociabilité et de partage, qui favorisent également la productivité individuelle.

Désormais, les propriétaires doivent redoubler d’efforts et mettre leurs forces en commun pour créer des lieux de travail attractifs, sans quoi leurs bureaux ne résisteront pas !

Les immeubles de bureaux doivent nous donner envie de travailler en nous offrant des services flexibles et personnalisés. Alors que le télétravail est devenu une option viable, les propriétaires ont d’autant plus l’obligation de coopérer avec les utilisateur·rices pour créer des espaces sécurisés, qualitatifs et attractifs qui incitent les salarié·es à revenir sur leur lieu de travail. Les bureaux doivent être centrés sur les utilisateur·rices afin de comprendre et de s’adapter à leurs besoins au quotidien. À cet égard, une infrastructure technologique solide et capable d’évoluer en fonction de ses utilisateur·rices est indispensable.

Au-delà des considérations technologiques, la récente évolution de nos pratiques professionnelles entraînée par la pandémie a mis en évidence l’importance de l’environnement professionnel.

3°) La crise climatique

La crise climatique est l’un des enjeux incontournables de notre époque. L’environnement bâti génère à lui seul un taux d’émission équivalent à 8,65 milliards de tonnes de CO2. Les immeubles et les émissions associées représentent près de 40 % des émissions de carbone mondiales, ce qui renforce la nécessité d’un verdissement du secteur. Si nous nous engageons collectivement à maintenir le réchauffement sous la barre des 2 °C, le secteur immobilier doit également assumer sa part de responsabilité.

La durabilité est également devenue une priorité personnelle pour beaucoup de salarié·es. Pour 63 % des personnes interrogées, travailler dans un espace durable est très important ; 18 % d’entre elles refuseraient même de travailler dans un immeuble qui n’est pas durable. Bien loin d’être une lubie passagère, la durabilité est une dimension dont les propriétaires et les promoteur·rices doivent impérativement tenir compte pour permettre à leurs locataires d’attirer les meilleur·es talents.

Il est essentiel d’améliorer les performances des immeubles à travers des services. Bien que le secteur puisse largement contribuer à la durabilité en améliorant les matériaux des immeubles et les processus utilisés en phase de développement, les émissions dues à l’exploitation représentent ¾ des émissions de carbone provenant des immeubles . Or, ces émissions liées à l’utilisation de l’immeuble ne peuvent être réduites qu’en installant des technologies permettant d’optimiser les modalités d’exploitation.

Nos attentes fluctuent au gré des évolutions du monde. Nous passons jusqu’à 90 %  de notre temps à l’intérieur des bâtiments.

Les trois tendances présentées ci-dessus ont accéléré la transformation de nos attentes concernant les lieux où nous passons le plus clair de notre temps. Désormais, nous ne pouvons plus l’ignorer.

Définition d’un immeuble intelligent

Un immeuble ne peut être intelligent que si l'utilisateur·rice est placé au centre de la réflexion

Il est nécessaire d’élaborer un référentiel mondial d’immeuble intelligent afin que l’industrie dispose d’un modèle simple et exploitable pour créer et évaluer les immeubles intelligents d’aujourd’hui et de demain.

Tout d’abord, les utilisateur·rices doivent être placé·es au cœur des priorités des immeubles intelligents : leurs désirs et leurs besoins déterminent les technologies à utiliser. Un immeuble intelligent axé sur les résultats a recours aux meilleures technologies nécessaires à l’optimisation de l’expérience des locataires, des prestataires et des propriétaires. Il est important de préciser qui est considéré·e comme utilisateur·rice d’un immeuble. En effet, ce terme renvoie à l’ensemble des personnes qui bénéficient de l’espace, principalement les employé·es de bureau et les entreprises locataires, mais aussi les visiteur·ses, les responsables de la gestion et de l’exploitation de l’immeuble, les propriétaires, les investisseur·ses voire la société dans son ensemble.

Un immeuble intelligent offre quatre types de performances à ses utilisateur·rices :

1. Une expérience optimale, un lieu de travail attractif et plaisant qui propose des services flexibles et personnalisés.
2. La durabilité, grâce à l’utilisation de la technologie pour une exploitation plus efficace et donc une réduction de son empreinte carbone tout au long de sa vie.
3. Une réduction des coûts par l’optimisation de la performance de l’immeuble en vue de générer de nouveaux avantages pour les utilisateur·rices.
4. Une conception pérenne capable de s’adapter aux nouvelles exigences.

Ces quatre éléments amènent à la définition suivante, axée sur les résultats :

« Grâce à la technologie numérique, un immeuble intelligent offre d’excellents résultats à  l’ensemble de ses utilisateur·rices afin de dépasser leurs attentes croissantes ».

Fonctionnalités des immeubles intelligents

Un immeuble intelligent offre une expérience utilisateur optimale

Afin d’offrir une expérience utilisateur optimale tout en alliant efficacité, attractivité, durabilité et pérennité, un bâtiment intelligent doit présenter un certain nombre de fonctionnalités

Cet ensemble de solutions contribue à l’amélioration de l’expérience indoor des utilisateur·rices. Les fonctionnalités sont ancrées dans les récits utilisateur qui décrivent l’interaction entre les occupant·es et leur environnement.

Ainsi, dès qu’elle est pleinement exploitée, chaque fonctionnalité satisfait les attentes des utilisateur·rices en optimisant leur expérience, en les aidant à surmonter les obstacles et en améliorant leur qualité de vie au sein de l’immeuble.

Les fonctionnalités se déclinent en six catégories :

1. Productivité individuelle et collective

Créer des espaces favorisant l’efficacité à l’aide de fonctionnalités telles que l’enregistrement automatique des visiteur·ses, la réservation automatique des salles de réunion, la réservation des bureaux et la détection d’occupation.

2. Santé et bien-être

Créer un environnement de travail sain et confortable à l’aide de fonctionnalités telles que le contrôle de la qualité de l’air, le réglage de l’éclairage, de la température et de la ventilation, le nettoyage et les systèmes de rapports de maintenance.

3. Communauté et services

Créer un esprit de communauté en permettant aux utilisateur·rices de participer à la gestion de la vie en collectivité, d’accéder à des services extérieurs (équipements spéciaux ou événements locaux), à des livraisons, des options d’accessibilité, et propose un cycle de retour d’information pour recueillir et prendre en compte les suggestions des utilisateur·rices.

4. Durabilité

Évaluer et réduire l’impact de l’immeuble sur son environnement, par le suivi de la consommation d’eau et d’énergie, l’optimisation de la température et de l’éclairage, la gestion des déchets et la mise à disposition de bornes de recharge pour les véhicules électriques.

5. Maintenance et optimisation

Optimiser l’espace et les systèmes de l’immeuble grâce à une collecte de données plus immédiates et plus détaillées permettant de cibler les régimes de maintenance et d’ajuster plus finement les performances des systèmes.

6. Sécurité

Offrir un espace de travail plus sûr et plus innovant, grâce à des systèmes plus avancés, notamment en matière de sécurité, de contrôle d’accès, d’alerte incendie et de gestion de la conformité de l’immeuble.

Exemple d’immeuble intelligents en France et ailleurs …

Le siège de Gecina, Paris

Immeuble intelligent de CEGINA à Paris, France

Les bureaux du siège de Gecina ont été pensés et conçus comme un lieu de vie durable, le témoignage de nouvelles façons de travailler, mais aussi comme une preuve de l’engagement sociétal et environnemental de l’entreprise. Cela passe par une attention particulière à l’aménagement avec notamment la multiplication des espaces de partage pour collaborer davantage, une approche servicielle plus poussée et une intégration de technologies utiles dans les parcours utilisateurs afin de gagner en qualité d’usage, en performance RSE et en efficacité.

Sur la partie technologique, Gecina a d’abord posé des fondations de connectivité suivant les meilleurs standards pour les utilisateur·rices, les équipements et services associés. Cela permet de fluidifier la collaboration, et simplifie le déploiement de nouveaux services comme par exemple le pilotage thermique, l’accessibilité à l’immeuble via son smartphone, la conciergerie digitale, les boîtes à colis, ou encore la flotte de voitures partagées mise à disposition de tou·tes les collaborateur·rices.

Aujourd’hui chaque collaborateur·rice peut avoir accès à l’ensemble des services via son smartphone. Dès 2021, cette application mobile permettra d’agréger non seulement l’offre de services du siège mais également les services partagés au sein du réseau d’immeubles de Gecina.
Cette application permettra aussi un échange direct entre Gecina et sa communauté d’utilisateur·rices et facilitera la démarche d’amélioration continue de l’expérience utilisateur via une production et une analyse plus poussée de données d’usage. Grâce aux technologies IoT, comme la télérelève des fluides ou encore les capteurs de comptage, l’exploitation de l’immeuble est plus efficiente et permet d’améliorer le confort des utilisateur·rices et de respecter les engagements RSE ambitieux de l’entreprise.

Afin d’aller plus loin dans cette démarche d’exploitation vertueuse des données, Gecina a entrepris une réflexion sur le Building Operating System et plus globalement, sur le jumeau numérique qu’elle devrait mettre en œuvre sur son siège dès 2021.

Immeuble du propriétaire et promoteur : M&G Real Estate, Londres

Immeuble intelligent au 40 Leadenhall, Londres

Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) sont au cœur du développement du 40 Leadenhall Street, dans la City de Londres, et sont déterminants dans la prise de décision de M&G et de Nuveen. Ils revêtent en outre une importance capitale pour les potentiel·les occupant·es, pour leurs salarié·es et pour la société dans son ensemble. Dans cet immeuble abritant bureaux, équipements et magasins sur plus de 83 000 m², la durabilité constitue une véritable priorité.

Il s’est très vite avéré que sur une telle superficie, la gestion et l’exploitation de l’immeuble ne pouvaient dépendre uniquement de l’intervention humaine. De ce constat est née la volonté d’améliorer le traitement de données fournies par la Gestion Technique du Bâtiment (GTB) et par les systèmes de gestion de l’énergie afin d’optimiser la gestion de l’électricité, de l’éclairage, du chauffage, de la climatisation et de la ventilation.
Le choix de la plateforme intelligente utilisée pour la gestion et le contrôle des différents systèmes de l’immeuble sera en grande partie déterminé par l’exhaustivité et la précision de ses analyses de données, indispensables à une durabilité optimale. Associées à la possibilité de relier l’immeuble à un jumeau numérique, mais aussi à l’installation des détecteurs de présence et à des capteurs environnementaux alimentant la GTB, les technologies intelligentes font du 40 Leadenhall Street un projet phare en matière de durabilité.

Immeuble PGIM Real Estate et SJP Properties 11 Times Square, New York

PGIM a mis en œuvre différentes mesures pour assurer la sécurité du 11 Times Square tout en maintenant un fonctionnement harmonieux entre gestionnaires de l’immeuble et locataires. Les systèmes de contrôle d’accès, de vidéosurveillance et de gestion des visiteur·ses sont fournis par BluB0X.

Fondations technologiques des immeubles intelligents 

Immeuble intelligent au 100 Liverpool Street, Londres

Les fondations technologiques d’un immeuble intelligent se déclinent en six grandes catégories. Au sein de ces catégories, les équipements technologiques, les logiciels, les services et les processus nécessaires doivent être considérés comme un tout.

Pour être défini comme intelligent, un immeuble doit délivrer d’excellentes performances dans ces six catégories :

1°) Connectivité

Une connexion sécurisée, fiable, exclusive et disponible pour les utilisateur·rices comme pour les systèmes est indispensable à tout immeuble intelligent.

2°) Systèmes du bâtiment

Les systèmes du bâtiment comprennent les infrastructures physiques et numériques qui permettent sa gestion (contrôle du chauffage, de la climatisation et de l’éclairage, par exemple) et soutiennent une grande partie de ses
fonctionnalités intelligentes.

3°) Réseau fédérateur

Le réseau fédérateur correspond au réseau qui relie les différents systèmes et logiciels de l’immeuble, auquel les occupant·es peuvent se connecter (y compris l’environnement physique et le câblage). Dans cette catégorie, la solidité, la sécurité et l’évolutivité du réseau sont prises en compte, de même que la diversité des options d’intégration de supports physiques et de protocoles de communication.

4°) Gouvernance

La gouvernance, ou stratégie intelligente de gestion, englobe les éléments suivants : les méthodologies et les facteurs inhérents à l’installation des technologies du bâtiment, le plan d’action pour les améliorations à venir, les indicateurs de réussite et le cycle de retour d’information destiné à l’optimisation constante de l’expérience utilisateur. La manière dont les propriétaires permettent aux utilisateur·rices d’interagir avec l’immeuble au moyen de guides d’aménagement et d’intégration est également prise en compte.

5°) Cybersécurité

La cybersécurité peut être définie comme l’ensemble des politiques, pratiques et processus de test permettant d’assurer la sécurité des systèmes et des données de l’immeuble ainsi que leur conformité aux normes et protocoles. Elleest d’autant plus importante que le développement des équipements technologiques d’un immeuble augmente considérablement le risque de défaillance (accidentelle ou intentionnelle) du système et la gravité des conséquences de celle-ci.

6°) Gestion des données

Cette catégorie essentielle repose sur deux éléments clés, qui présentent à la fois des enjeux juridiques, éthiques et pratiques :

1. La sécurisation des données personnelles des utilisateur·rices de manière compatible avec la mise en œuvre de fonctionnalités propres aux immeubles intelligents.
2. L’augmentation de la valeur du portefeuille d’actifs auquel appartient l’immeuble grâce aux données d’utilisation et de performance générées par celui-ci.

Téléchargez le livre blanc de SmartScore de 32 p. - Avril 2021
 

Source et lien

À propos de WiredScore : WiredScore est l’entreprise à l’origine des labels WiredScore et SmartScore, deux systèmes internationaux d’évaluation de la connectivité et des immeubles intelligents qui soutiennent la conception et la promotion d’immeubles dotés d’équipements intelligents et offrant une connectivité performante.