Décret tertiaire : retour d’expérience de tout un patrimoine immobilier du Crédit Mutuel Arkéa

Par Damien Lamy – Responsable pôle exploitation, Département bâtiments durables, Artelia
et Steve Ho Koo Kine – Responsable trajectoire immobilier durable, Crédit Mutuel- Arkea

Voici un retour d’expérience sur les actions prises pour respecter le décret tertiaire par un groupe bancaire engagé dans la transition environnementale, le Crédit Mutuel Arkéa. C’est un patrimoine de 30 sites représentant 250 000 m² qui vise le respect de la réglementation du Décret Eco Energie Tertiaire sur la feuille de route d’économiser 60% d’énergie à l’horizon 2050..

Dans le cadre d’EnerJ-meeting Nantes le 28 Septembre dernier, les deux intervenants que sont Steve Ho Koo Kine, responsable trajectoire immobilier durable Crédit Mutuel Arkea et Damien Lamy,  responsable pôle exploitation, département bâtiments durables chez Artelia, exposent ce projet d’envergure à l’échelle d’un patrimoine avec une approche environnementale globale en allant même au-delà de la réglementation …

Pour les lecteurs d’XPair, en voici la synthèse et la vidéo exclusive.

Décret tertiaire d’un patrimoine du Crédit Mutuel Arkéa avec Artelia Ingénierie

Le DEET ou Décret Tertiaire à l’échelle d’un patrimoine immobilier

Sommaire de la présentation vidéo

1 – Organisation
2 – Perception du dispositif Eco Energie tertiaire
3 – Mise en œuvre concrète du DEET
4 – Conseils

Les intervenants

* ARKEA - Groupe de bancassurance coopératif et mutualiste - Investisseur/ Propriétaire / Bailleur - Equipe projet > 4 personnes.

* ARTELIA - Groupe international de conseil, d'ingénierie et de management de projet dans les secteurs de la mobilité, de l'eau, de l'énergie, du bâtiment et de l'industrie - Audit énergétique & Plan d'actions d'amélioration des performances - Equipe projet > 7 personnes.

* NEXITY - 1er Groupe immobilier français sur les métiers de la promotion et des services immobiliers - Pilote opérationnel & interlocuteur du CM Arkéa, des gestionnaires et locataires - Equipe projet > 6 personnes.

* DEEPKI - Leader des applications logicielles en énergie - Collecte des données & suivi des performances - Equipe projet > 2 personnes

Décret Tertiaire : méthodologie globale pour un patrimoine

Etat des lieux et décisions des objectifs et plan d’action

Damien Lamy : " Comment allons-nous nous y prendre pour réaliser tous ces objectifs, qui sont de moins 40% d'ici 10 ans voire moins 60% d'ici 30 ans. Il y a déjà un processus d'achat qui a été mené indépendamment par le Crédit Mutuel Arkéa qui concerne déjà l'analyse, la bonne compréhension du Décret Tertiaire, j'insiste car on l’a souvent entendu c'est le problème du propriétaire et bien non, c'est plutôt l'inverse, c'est le problème du locataire qui a besoin de son propriétaire pour réaliser ses engagements. 

Après cette analyse, une phase de consultation, de désignation qui a pris près d'un an car cela est complexe, il a fallu se positionner d’une façon un peu pointue sur ce sujet-là, nous avons démarré dans la foulée par des stratégies et un plan d'action, qui dit stratégie et plan d'action dit déjà de faire un état des lieux : qui sommes-nous ? comment sommes-nous constitués ? comment consommons-nous sur nos bâtiments ? Cela passe par une forme de collecte en masse de données, on parle de 200 locataires, ce n'est pas rien d'aller chercher de la donnée sur 200 locataires, puisque l'on parle bien sûr des consommations globales d'un bâtiment et non pas simplement les consommations des parties communes, donc tout ce travail nécessite les expertises de DEEPKI et NEXITY pour aller chercher la donnée, la traiter et regarder ensemble quel objectif bâtiment par bâtiment nous pourrions viser compte-tenu des règles plus ou moins complexes du Décret Tertiaire.

L'idée n'est pas de rentrer dans la mécanique du Décret Tertiaire aujourd’hui, c'est de montrer comment on le déploie, donc tout ce travail d'état des lieux est en cours de finalisation cette année. Par la suite, une fois que l'on a cette matière, ce socle de connaissances, on peut passer à l'étape d'après qui est : qu'est-ce que l'on en fait ?  quelles sont les actions qui permettent de réaliser ces objectifs ? Cela peut être des actions de travaux lourds, mais cela peut être aussi des actions de réglages simples sur un bâtiment, de corriger des défaillances d'exploitation, donc tout cela passe par un audit énergétique, visiter un site, prendre des mesures. Pour les sujets les plus complexes qui nécessitent des travaux, simuler des travaux via des STD (Simulation Thermique Dynamique) pour à la fois regarder comment se comporte l'existant, comprendre ses pathologies, et puis se projeter dans le temps en vérifiant que si l'on apporte une solution pour corriger une pathologie elle pourrait nous amener à résoudre les problématiques du Décret Tertiaire, donc les objectifs de réduction que nous visons. Puis cela permet de définir des scénarios de travaux, des scénarios d'actions légères, pour viser différentes ambitions 2030, 2040, 2050, bien sûr plus on va loin dans l'ambition plus les travaux et les investissements sont conséquents. 

Par la suite, cette phase d'audit va se dérouler courant 2022, une fois que l'on aura cumulé la masse sur nos 30 sites, il s'agit après de s'organiser, tous les sites n'ont pas besoin d'être traités au même moment avec la même ampleur, etc ... C'est que l'on appelle le schéma directeur patrimonial, ce travail va consister phase 3 de digérer les audits, en faire la synthèse, prendre en compte aussi la politique du devenir des actifs, la politique patrimoniale du Crédit Mutuel Arkéa et d'élaborer et finaliser la feuille de route auquel pourrait être soumise au patrimoine et qui sera validée par le Crédit Mutuel Arkéa. Ça s'arrête dans la façon de définir une stratégie, ensuite il faut passer à l'action, il faut la mettre en œuvre cette stratégie, cela va passer par des missions de suivis des performances et cela démarre dès 2022 en pluggant les sites sur un portail, une plateforme de monitoring des performances énergétiques, cela va aussi nécessiter les déclarations sur la plateforme OPERAT pour respecter la réglementation, au fur et à mesure du suivi des performances, il va falloir corriger, amender, modifier le schéma directeur, c'est quelque chose de vivant et non figé. Il va falloir aussi se lancer dans le suivi de la maintenance, l'exploitation de la maintenance, de l'entretien des sites, il ne s'agit pas encore une fois de faire de belles voitures il faut aussi que les belles voitures soient bien conduites et bien entretenues pour avoir le bon résultat, et puis il y aura cette mise en œuvre globale qui touche la mise à jour des cahiers des charges, lancer les travaux, faire la maîtrise des travaux pour les plus simples dès 2023, et pour les plus ambitieux se donner le temps de les réaliser à l'horizon de 2030. Voici la méthodologie globale qui est mise en œuvre au service du Crédit Mutuel Arkéa. "

Stratégie et plan d'action avec les partenaires

Conseils du groupe Crédit Mutuel Arkéa : ne pas traiter le Décret Tertiaire d’un manière isolée

Steve Ho Koo Kine : " Nous avons à l'heure actuelle des cas très concrets ainsi que des enseignements que l’on en tire à ce stade, donc il y a un enjeu très fort et fondamental autour de la gestion et de l’organisation des données.

On l’a déjà évoqué auparavant, il y a toute cette collecte des données mais ce qui est vraiment important dans la première phase de mise en œuvre du Décret Tertiaire c’est d’arriver à agréger et à exploiter toutes les données. On a des données qui sont à la fois patrimoniales, techniques, des données d’exploitation, des données qui sont internes, des données qui sont externes dès lors que l’on est propriétaire/bailleur. Avant de se lancer dans la démarche, il faut déjà bien réfléchir en amont, comment on structure et on collecte toute cette donnée ? Elle existe certainement dans vos différents SI, dans les différentes bases de données mais il y a quand même un enjeu, sur comment on les fait communiquer ? comment on les exploite ?

Un autre enjeu très fort, ce sont les parties prenantes, puisque que l’on a vu dans l’une des premières diapos, le Décret Tertiaire ce n’est pas un sujet que du propriétaire ou du bailleur, c’est un sujet qui embarque les locataires, les properties et globalement toute la chaîne, depuis la partie technique au sens montage d’opération, construction, audit technique mais également sur toute la partie exploitation, et ce dont on se rend compte c’est qu’il y a quand même un effort très important et plutôt significatif à avoir vis-à-vis de ces parties prenantes en exploitation qui pour certaines ne sont pas forcément au courant de cette obligation qui est réglementaire, donc notamment vis-à-vis des locataires. On a cette démarche de chercher à sensibiliser et informer pour susciter l’adhésion.

Un point très important également, c’est l’interface, ne pas se mettre d’œillère en traitant le Décret Tertiaire parce que le Décret Tertiaire c’est une réduction des consommations d’énergie, mais à côté de cela on a d’autres enjeux réglementaires, le Décret BACS avec le sujet des GTB. On a des sujets d’amélioration énergétique qui sont d’autres natures, on a les plans patrimoniaux, etc, …, donc il arrive un moment où il faut faire en sorte de ne pas traiter le Décret Tertiaire vraiment de manière isolée et combinée. Et un point fondamental c’est également, ce sera peut-être ou pas un mot nouveau, la « taxenomie européenne » c’est certainement une directive européenne qui va orienter les flux financiers dans les prochaines années. Certaines activités sont concernées par cette taxenomie et vous conseille de vous intéresser à cette taxenomie dès maintenant, car elle va concerner bon nombre d’acteurs notamment de l’immobilier.

Le Décret Tertiaire objectif résultat, comment aboutir au résultat ? Cela soulève également des questions sur comment on les met en œuvre et comment on y parvient ? donc cela peut être l’opportunité de réfléchir au CPE, Contrat de Performance Energétique, qui est plutôt développé sur des bâtiments publics, mais il n’y a pas vraiment de frein à la mise en œuvre dans la partie privée, donc ça peut soulever un intérêt et une réflexion.

Et enfin, l’aspect financement. On a bien conscience que le Décret Tertiaire il y aura des réglages d’exploitation, mais il y aura aussi certainement des travaux, et je pense que le monde, les acteurs financiers, aujourd’hui qu'il y a une véritable prise de conscience sur tous ces enjeux , et je pense que vous aurez l’oreille de vos partenaires financiers lorsque vous présenterez vos démarches d’amélioration énergétique. "       

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Par Damien Lamy – Responsable pôle exploitation, Département bâtiments durables, Artelia
et Steve Ho Koo Kine – Responsable trajectoire immobilier durable, Crédit Mutuel- Arkea

Sources & Liens