Rénovation «Bâtiment Basse Consommation» copropriété Lançon-Rungis

Par Florent LOUSSOUARN - Responsable d’affaires rénovation - Pôle Conseil et Etudes énergétiques - Pouget Consultants

La copropriété Lançon-Rungis, située au 57 rue Auguste Lançon, dans le 13^ème arrondissement de Paris, a engagé cette année un programme de travaux lui permettant de réaliser plus de 60 % d’économies d’énergie. Isolation thermique de l’enveloppe (façades, toiture-terrasse, vitrages), rénovation de la chaufferie, des systèmes de ventilation, installation de panneaux solaires thermiques et, en option, création de balcons. Ces travaux coûteront en moyenne 33 000 euros TTC par appartement. Plus de 50% de ce montant est pris en charge par des aides financières. Cette opération ambitieuse a pu voir le jour grâce à l’implication d’un conseil syndical et d’un syndic volontaires, au travail d’Energies POSIT’IF et au soutien financier de l’ADEME, de l’ANAH, de la Région Ile-de-France et de la Ville de Paris.

Isolation et amélioration du bâti

• Changement des menuiseries simple vitrage et des occultations extérieures
• Isolation thermique par l’extérieur
• Isolation de la toiture terrasse et des terrasses privatives
• Création de balcons en option

Amélioration de la ventilation et de la distribution de chauffage

• Rénovation totale de la chaufferie et passage à une énergie gaz condensation avec préchauffage de l’Eau Chaude Sanitaire (ECS) par des panneaux solaires
• Réfection des organes de distribution de chaleur
• Ventilation Mécanique Contrôlée simple flux hygroréglable de type B
• Création d’un sas d’entrée

Chaudière fioul en fin de vie, inconfort thermique, factures d’énergie en constante augmentation… Face à ce constat les copropriétaires de la résidence Lançon-Rungis ont décidé en 2014 de s’engager dans un projet de rénovation globale.

Ce type d’opération nécessitant les compétences d’une équipe pluridisciplinaire, le conseil syndical a fait appel en juillet 2014 à un groupement porté par Energies POSIT’IF et associant le savoir-faire de spécialistes de la rénovation énergétique en copropriété (le bureau d’études thermiques POUGET Consultants et le cabinet d’architecture EQUATEUR). Une mission de maîtrise d’oeuvre conception comportant une phase de diagnostic approfondie équivalente à un audit global a donc été votée en juillet 2014.

Afin d’identifier les pathologies du bâtiment et de déterminer les économies d’énergie réalisables grâce à des travaux, l’équipe de maîtrise d’oeuvre a dans un premier temps réalisé un diagnostic suivant les préconisations du cahier des charges d’audit architectural et énergétique (ADEME, Région Ile-de-France, Ville de Paris et Agence Parisienne du Climat - publié en juin 2014). Cette étude couplant analyse architecturale, énergétique et financière de la copropriété permet d’obtenir une vision d’ensemble des travaux à entreprendre : rénovation énergétique mais aussi travaux de préservation, d’entretien et de valorisation du patrimoine de la copropriété. Cette phase d’audit global a permis de mettre en évidence les défauts du bâti, d’évaluer ses déperditions énergétiques et de montrer la nécessité de rénover la résidence dans son ensemble. En effet, plusieurs éléments du bâtiment font l’objet de pathologies :

• Les murs du bâtiment (façades, pignons, toiture et terrasses privatives) ne comportent aucun isolant et présentent de nombreux ponts thermiques. En plus de générer d’importantes déperditions énergétiques, cette absence d’isolation est source d’inconfort thermique et est à l’origine de problèmes d’infiltrations, de moisissures, de sensations d’inconfort et de parois froides.
• Les menuiseries en simple vitrage ne sont pas thermiquement performantes et présentent des défauts d’étanchéité.
• Les systèmes de production et de distribution de chaleur sont anciens et ne permettent pas une bonne répartition de la chaleur dans les logements.
• La ventilation naturelle existante n’ajuste pas les débits en fonction de l’occupation du logement. Elle génère des déperditions thermiques importantes en hiver et n’est pas suffisante pour assurer la qualité de l’air en été. Dans ce type de configuration, l’humidité n’est pas correctement évacuée ce qui créé des problèmes de condensation et de moisissures.
• Par ailleurs, en l’absence de sas d’entrée, la cage d’escalier laisse passer des courants d’air refroidissant les parties communes et les logements.

Déperditions énergétiques de la résidence

Afin de répondre aux problématiques du bâtiment, le rapport d’audit global met en évidence plusieurs postes d’amélioration possible :

• Isolation des façades par l’extérieur
• Remplacement des menuiseries extérieures privatives
• Isolation de la toiture terrasse et des terrasses privatives
• Mise en place d’une ventilation mécanique basse pression hygroréglable type B
• Amélioration des réseaux de chauffage et d’Eau Chaude Sanitaire
• Remplacement de la chaudière fioul et passage au gaz condensation
• Production d’Eau Chaude Sanitaire solaire thermique

Véritable feuille de route du projet, le rapport d’audit global remis à la copropriété propose plusieurs scénarios de travaux combinant ces solutions. Les différents programmes de travaux proposés sont évalués en fonction de leur performance énergétique et de leur faisabilité technique et financière. Face aux pathologies mises en évidence dans le rapport d’audit global, le conseil syndical a opté pour le scénario le plus ambitieux permettant de viser une consommation après travaux de 98 kWhep/m².an et d’atteindre le niveau de performance équivalent au label « Bâtiment Basse Consommation Effinergie rénovation » (104 kWhep/m².an en Ile-de-France).

Une fois le programme de travaux choisi par la copropriété, le groupement de maîtrise d’oeuvre porté par Energies POSIT’IF a réalisé les études permettant de définir les choix techniques pertinents. Cette équipe pluridisciplinaire associe le cabinet d’architecture EQUATEUR, le bureau d’études thermiques POUGET Consultants et Energies POSIT’IF pour l’ingénierie financière.

La mise en commun de leurs compétences a permis d’aborder les dimensions énergétiques, architecturales et financières du projet de manière complémentaire afin d’aboutir à un programme de travaux cohérent. Le groupement de maîtrise d’oeuvre a ainsi par exemple identifié la possibilité de créer des balcons pour valoriser les logements par la création d’un nouvel espace de vie. Cet argument a facilité l’adhésion de copropriétaires au projet. En parallèle des études menées par l’architecte et le thermicien, l’ingénierie financière réalisée par Energies POSIT’IF a permis de créer un plan de financement parfaitement adapté au programme de travaux. En conjuguant études techniques et financières, le groupement de maîtrise d’oeuvre a donc pu proposer un programme de travaux optimal permettant de mobiliser un maximum d’aides financières.

Tout au long de la mission, le groupement a par ailleurs assisté le conseil syndical dans la communication auprès des copropriétaires. Il a été présent lors des réunions d’information et des Assemblées Générales afin d’expliquer l’intérêt du projet et d’argumenter les choix techniques. De nombreuses permanences individuelles ont aussi été organisées afin de présenter des plans de financement adaptés à la situation de chaque copropriétaire.

Après avoir élaboré le cahier des charges des travaux, le groupement a accompagné le conseil syndical et le syndic dans le lancement de la consultation auprès d’entreprises de travaux. Cette consultation a été lancée en juillet 2015, 9 entreprises y ont répondu. Pour bien les sélectionner, le conseil syndical, assisté du groupement de maîtrise d’oeuvre, a vérifié leurs compétences, s’est assuré qu’elles disposaient des qualifications RGE requises et des assurances obligatoires. Chaque offre a été méticuleusement analysée afin de sélectionner celles présentées au vote en Assemblée Générale.

Lors de l’Assemblée Générale qui s’est tenue le 14 octobre 2015, la réalisation des travaux et le plan de financement associé ont été votés par 71% des copropriétaires (par rapport à leurs tantièmes) et le prêt collectif a quant à lui été voté à l’unanimité.

Afin d’assurer le suivi des travaux, le cabinet ZA Consulting a été intégré au groupement. Ce maître d’oeuvre d’exécution supervise désormais le déroulement du chantier depuis sa préparation jusqu’à la livraison des travaux. Il est garant des délais, de la qualité des travaux et du respect du budget.

De janvier à avril 2016, ZA Consulting a dans un premier temps préparé le chantier : collecte des documents nécessaires, identification des points sensibles, mise en place des installations de chantier et élaboration du planning. Des visites d’état des lieux ont aussi été organisées dans chaque appartement pour recueillir les demandes de travaux privatifs (menuiseries, occultations, balcons et toutes les options relatives).

Depuis la pose des premiers échafaudages en avril, ZA Consulting assure désormais la bonne coordination des entreprises de travaux. Le maître d’oeuvre d’exécution veille à ce que le planning soit tenu et gère les éventuels imprévus. Il organise les réunions de chantier hebdomadaires ainsi que des visites inopinées pour contrôler le travail des entreprises et les aspects liés à la sécurité. Par ailleurs, ZA Consulting est à l’écoute de toutes les parties prenantes du chantier afin de faciliter les interventions des entreprises tout en minimisant les nuisances pour les copropriétaires. Les travaux ont commencé début mai et prendront fin en décembre 2016.

Détails des lots de travaux

Isolation Thermique par l’Extérieur et ravalement : laine de roche sous enduit mince 18 cm - Réalisé par PPB Peintec

Réfection de la toiture terrasse et des terrasses privatives avec isolation : étanchéité de la toiture terrasse par la pose d’un isolant de 120 mm | Démolition des supports des terrasses privatives, amélioration de leur étanchéité avec isolation de 40 à 60 mm et finition dalle sur plot. - Réalisé par Coulon SAS

Rénovation du système de chauffage et d’Eau Chaude Sanitaire : raccordement au gaz depuis la rue Lançon (installation d’un tuyau en façade pour le raccordement de la chaufferie en toiture) | Installation de 3 chaudières gaz à condensation | Renforcement de l’isolation des réseaux de chauffage et d’Eau Chaude Sanitaire | Remplacement des organes d’équilibrage du réseau de chauffage sur chaque palier | Installation de panneaux solaires thermiques en toiture. - Réalisé par la SEC

Remplacement du système de ventilation naturelle par une Ventilation Mécanique Contrôlée simple flux hygroréglable : Installation d’entrées d’air sur les menuiseries conservées | Installation de bouches d’extraction d’air dans les pièces humides | Détalonnage des portes pour que l’air puisse circuler par « balayage » | Installation de moteurs basse pression peu bruyants en toiture. - Réalisé par la SEC

Création d’un sas d’entrée, de balcons et réfection des gardes corps des terrasses privatives : pose d’une vitre au 1er étage afin de créer un sas thermique | Création de 12 balcons. - Réalisé par l’Atelier Normand de Serrurerie (ANS)

Remplacement des menuiseries d’origine ou non conformes au cahier des charges établi par la maîtrise d’oeuvre : w/ Pose de menuiseries double vitrage PVC | Installation de stores type vénitien. - Réalisé par Vigier SA

Le programme de travaux de la résidence Lançon-Rungis coûtera en moyenne 33 000 euros TTC par appartement. Plus de 50% de ce montant est pris en charge par diverses aides financières.

De nombreuses solutions existent pour financer le coût de travaux de rénovation énergétique. Ces financements peuvent être mobilisés par :
- le syndicat des copropriétaires (aides collectives)
- chaque copropriétaire (aides individuelles)

Energies POSIT’IF a pris en charge l’ingénierie financière du projet de A à Z. Après avoir réalisé un plan de financement identifiant les solutions financières mobilisables par la copropriété Lançon-Rungis, Energies POSIT’IF l’a accompagnée dans les démarches nécessaires pour les obtenir.

La chargée de l’opération a notamment organisé des permanences individuelles pour informer chaque copropriétaire de sa quote-part de travaux et des solutions à sa disposition pour la financer. Elle a également géré la constitution et la transmission des dossiers de demandes d’aides collectives et individuelles. Afin de financer le reste à charge, Energies POSIT’IF a aussi assuré la négociation auprès d’établissements bancaires pour la mobilisation d’une offre de prêt collectif bonifié par le Conseil régional d’Île-de-France.

Une famille de 4 personnes habitant un F3 – 25 tantièmes, avec changement des menuiseries :
Coût de la rénovation = 29 400 € ttc
Economies d’énergie = 80 €/mois

Les deux cas présentés à droite présentent des exemples de plan de financement dans le cas où le revenu fiscal de référence de 2014 de la famille est :
1. au dessus des plafonds de ressources de l’ANAH, elle n’est donc pas éligible aux aides de l’ANAH
2. en dessous des plafonds de ressources de l’ANAH, elle est éligible aux aides de l’ANAH pour les ménages modestes

Plafonds de ressources de l’ANAH pour un ménage de 4 personnes en Ile-de-France

1/ Famille non éligible aux aides de l’ANAH

Mensualité du prêt collectif bonifié par la Région Ile-de-France (2,31% TEG sur 15 ans):
107 € soit 27 € après déduction des économies d’énergie.

2/ Famille éligible aux aides de l’ANAH pour les ménages modestes

Mensualité du prêt collectif bonifié par la Région Ile-de-France (2,31% TEG sur 15 ans):
36 € soit un gain de 44 € après déduction des économies d’énergie.

Par Florent LOUSSOUARN - Responsable d’affaires rénovation - Pôle Conseil et Etudes énergétiques - Pouget Consultants

SOURCES ET LIENS

AUTRE CHRONIQUE de POUGET Consultants

• Bureaux « MC2 » BEPOS Effinergie 2013. Enseignements !
• Les résultats d’une rénovation « responsable » : BBC/2 !
• Nouvelle réglementation RT 2012 – Questions et réponses