La synergie des conforts, l’exemple des bureaux …

Pour aller au-delà de l’analyse séquentielle des formes de conforts déjà décrites séparément dans les chroniques précédentes comme la température ressentie, la lumière et l’éclairage, la santé environnementale et la qualité d’air, ..., il faut envisager la synergie des conforts ; nous allons prendre un exemple parlant : les bureaux.

Ce lieu de vie collective est vraisemblablement aujourd’hui celui qui se prête aux plus grands bouleversements. L’enquête de Février 2017 menée par l’OID (Observatoire de l’Immobilier Durable) est fort bien faite car elle élargie considérablement l’ensemble des conforts bien au-delà du bâtiment lui-même et nous mène sur la piste de confort en synergie avec l’environnement et donc de confort global.

Cette enquête a été réalisée dans le secteur immobilier tertiaire auprès des usagers et des responsables immobiliers qui ont la tâche dans les nouveaux bureaux de décider des caractéristiques du bâtiment et des services rendus dans ces bureaux.

^{55 Amsterdam - Architecte : Naud & Poux}

Parce que c’est le secteur qui évolue le plus vite et qui se prête le mieux à scruter et déceler les désirs nouveaux ; désirs de nouvelles formes d’organisation du travail, désirs de nouvelles ambiances de bien-être.

L’étude du confort global des bureaux méritera d’être élargie aux logements voire à d’autres secteurs : établissements scolaires et universitaires, établissements hospitaliers, ….

Téléchargez l’étude « CONFORT et BIEN-ÊTRE dans les immeubles de bureaux - Février 2017 - par l’OID - OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER DURABLE »

CONFORT et BIEN-ÊTRE dans les immeubles de bureaux

Revenons à l’étude du confort dans les bureaux. L’employeur « qui loge » son équipe au travail se doit de se préoccuper du bien-être et du moral de ses employés et il est indéniable que le cadre offert par l’immobilier joue sur l’organisation et l’ambiance au travail et au final amène à une meilleure productivité.

Ce qui frappe en premier lieu et qui est profondément original dans l’étude de la demande et du confort optimal dans les bureaux c’est qu’il y a une partie du confort et du bien-être qui est en « dehors du bureau ». C’est-à-dire associée au bureau mais qui n’est pas forcément dans le bureau.

Par exemple, dès que l’on parle de confort et bien-être dans l’immobilier tertiaire, il y a ceux qui parlent immédiatement des transports d’accès. Comment vient-on au bureau ? L’entreprise nous facilite-t-elle la tâche ? Est-ce bien desservi par les transports en commun ? Ce n’est pas un fait nouveau car il y a nombre d’entreprises qui assurent elles-mêmes la liaison entre la gare de transport en commun et le bâtiment de bureaux, qui prévoient le stationnement facile pour les voitures, les déplacements doux avec des vélos à disposition …

Il y a une deuxième nature de confort qui est appréciée, c’est celle des services qui sont également à considérer dans un environnement de proximité. Par exemple, il y a des usagers qui lient la notion de confort et de bien-être à leur équilibre physique, qui aiment le sport, les salles de fitness, …. Evidemment les très grands bâtiments de bureaux les proposent en interne mais quand cela n’est pas proposé en interne, la solution est que ces services soient à proximité immédiate.

L’exemple du quartier d’affaires de la Défense est là pour illustrer la concentration des services de toutes natures qui sont implantés : commerces, restaurants, hôtels, conciergeries, services médicaux (dentistes, médecins, kinésithérapeutes, dispensaires de vaccinations), services bancaires, agences de voyages, salles de sport.

Une autre nature de confort concerne la synergie et les liens avec la nature. Il y a le désir de nature et d’espaces verts. Dans les opérations les plus récentes de bureaux, les concepteurs essaient de les faire pénétrer au cœur de l’immeuble avec des patios de verdure mais la demande va plus loin avec des espaces ouverts où l’on peut travailler dehors, dans la nature. Dans ces conceptions modernes, le bureau s’étend à l’extérieur dans des jardins en restant continûment connecté mais au contact de la nature et de la biodiversité. Soit un travail « en toute respiration » pour un meilleur bien-être.

De la même manière, dans le logement les services à proximité sont attendus (facilité de transport et commodités immédiates, …), le lien avec l’extérieur également : salle à manger d’hiver et salle à manger d’été, balcons, terrasses et contacts avec la nature, … en étant également et toujours connecté !!

Ce confort global résultant de conforts internes et externes au bâtiment est plus souvent recherché dans les bâtiments urbains situés au cœur des grandes villes. Mais il y a aussi l’exemple de bureaux (et de logements également) situés dans un cadre éloigné de la grande ville, voire rural, qui prétendent à un confort global élevé. La condition absolue est qu’ils soient « connectés » : transport, services livrables à domicile et internet !

En nous appuyant sur des éléments de l’étude l’OID …

La vie sociale est un élément de confort recherché que l’étude l’OID fait ressortir. Les espaces collectifs de détente et de rencontre deviennent le cœur vital des bureaux ; désormais, la cafétéria est l’objet de tous les aménagements : simultanément café, bureau, restaurant, salle de mini réunion. Dans les bureaux de coworking, on se retrouve dans un lieu riche d’échanges cette fois externe à l’entreprise ; c’est une manière d’apprécier un lieu de travail riche de diversité et de variété, au point de créer un « appétit » pour aller travailler.

Par ailleurs, quand on analyse la population des occupants par tranches d’âges, nous trouvons des envies et des attitudes très différentes selon les âges. Par exemple, se dégage une sensibilité particulière de la part des moins de 35 ans pour la santé environnementale et la qualité de l’air, alors que c’est un problème moins ressenti par une population plus âgée.

Pour les espaces de détente et de convivialité évoqués auparavant, l’attente de ce confort est beaucoup plus forte chez les jeunes : 86% des jeunes de moins de 25 ans. Alors que pour les plus de 40 ans, ce chiffre tombe à 59%. Même type de différence pour les moyens de transport où une population plus âgée est encore très attachée à son propre véhicule individuel (donc aux parkings). Nous imaginons alors que des bureaux dédiés à une population de jeunes devront tenir compte d’une plus grande appétence pour les transports organisés et les circulations douces.

Il y a aussi une césure étonnante, c’est la césure homme/femme. C’est sur les critères de confort classiques ; par exemple s’agissant des femmes, elles sont 86% à accorder une importance au calme alors que ce chiffre n’est que de 60% pour les hommes. Les femmes souhaitent davantage régler la température 73% contre 53% pour les hommes. Les femmes veulent disposer d’un espace de travail individuel 79% contre 50% pour les hommes … Est-ce à dire que la femme au travail se retrouve plus désireuse d’un confort domestique comme celui de leur logement. C’est assez étonnant mais c’est ainsi.

De façon générale, on retrouve hommes et femmes confondus et tranches d’âge confondus, tous les fondamentaux suivants :

* Le confort thermique (hiver, été)
* La lumière  naturelle
* La vue sur l’extérieur
* Un ouvrant pour profiter de l’air extérieur (l’ouverture possible des fenêtres)
* La hauteur sous-plafond suffisante …
* Les espaces de promenade d’extérieur …
* Les espaces verts intérieurs au bâtiment
* Les services nombreux à proximité …

Alain Maugard