Performance énergétique et garanties légales

Par Edouard PLATTARD – Master I – Droit de l'Immobilier - Faculté de Droit Jean Moulin – Lyon 3.

La performance énergétique ne peut être dépourvue de droit, même si jusqu'à présent les labels énergétiques se situaient dans une zone de « non droit » car le législateur n'était pas intervenu. L'arrivée de la réglementation thermique RT 2012 basée sur le BBC saura mieux clarifier la responsabilité de chacun.

Cette chronique résulte d'un extrait de l'étude « PERFORMANCES ENERGETIQUES ET GARANTIES LEGALES ». Elle précède la chronique « RT 2012 et obligation de performances : droit et conséquences ».

La France ne cesse de mettre en place des mesures favorisant le respect de l'environnement dans le secteur du bâtiment, telle que la création de l'éco prêt à taux zéro, mais mène également une véritable politique d'ensemble, avec la création de la réglementation thermique pour 2012, fixant la consommation maximale des bâtiments à hauteur de 50 kWh/m²/an, ou encore celle pour 2020, rendant obligatoires les bâtiments à énergie positive pour les constructions neuves.

Chaque acteur aura tendance à renvoyer la question d'une possible garantie de performance promise, à un cocontractant ou un autre acteur de la construction (de constructeurs à labellisateurs, en passant par les maîtres d'œuvre). Par conséquent, la situation actuelle et à venir nous amène à nous demander si la performance énergétique peut être garantie à des acquéreurs.

La réponse à cette interrogation, nous le verrons, est très complexe.


L'étude du système mis en place par le législateur, avec la création de la RT 2012 mettant en place des contrôles de respect de la performance énergétique, ainsi que des obligations de moyens et de résultat à la charge des constructeurs, devra être réalisée dans un second temps (Titre II du document en téléchargement à la fin de cette chronique - RT 2012 et obligation de performances: droit et conséquences).

Le système français connaît à la fois des labels et des certificats de performance énergétique. En effet ces deux dénominations ne désignent pas la même chose. Deux arrêtés, du 3 mai 2007 et du 29 septembre 2009, encadrent de la sorte des labels de performance énergétique.

On en distingue ainsi cinq concernant les constructions neuves : HPE 2005 (Haute Performance Energétique), HPE ENR 2005 (identique au label HPE avec l'obligation d'avoir des équipements de chauffage à énergies renouvelables), THPE 2005 (Très HPE), THPE ENR 2005 et BBC 2005. Deux labels concernent la rénovation des bâtiments : HPE rénovation 2009 et BBC rénovation 2009.

Les labels sont la propriété du labellisé, qui possède un cahier des charges interne et peut être contrôlé par un organisme interne ou externe. L'attribution du label dépend de règles définies en interne par l'organisme propriétaire. La certification dépend d'un règlement appartenant à l'organisme certificateur qui doit être publié au journal officiel. C'est l'organisme certificateur qui attribut le certificat. Le certificat sera surtout présent dans le bâtiment pour les matériaux (Norme CE, ou NF). Bien que reconnu par décret, les règles d'attribution mais également de contrôle de respect appartiennent donc à des entités privées (ex : l'association Effinergie - filiale de Qualitel - pour le label BBC). Cette absence de la personne publique s'explique par le caractère facultatif de ces distinctions reconnaissant la performance énergétique, régies et contrôlées par des règles uniquement conventionnelles, ce qui pourra dans certains cas être dangereux pour le consommateur (l'acquéreur du bien) final ; par conséquent il est important de regarder plus précisément quel statut légal ont ces labels.

Quid du statut légal des labels ? Nous l'avons vu, la plus grande partie des « labellisateurs » est réunie au sein d'une association à but non lucratif (loi de 1901) : « Qualitel » ayant elle même des filiales qui sont également des associations, divisées selon leurs domaines d'activité (neuf, ancien, norme uniquement BBC, etc…), et la plupart de ces labels sont définis aux arrêtés des 3 mai 2007 et 29 septembre 2009.

Ce dernier est en effet le plus utilisé à l'heure actuelle dans la « labellisation » de maison individuelle, et à servi de base pour la future réglementation thermique dite RT 2012 (les coefficients de rigueur climatique, la consommation énergétique maximale, etc… étant similaires pour le label BBC concernant les constructions neuves).

Il est par conséquent très intéressant de voir quelles seront les garanties apportées à l'acquéreur final en cas de non atteignabilité de la performance énergétique prévue, que cette dernière soit imposée légalement ou simplement contractuellement. Le label dit « BBC » a été créé par un arrêté du 3 mai 2007 ; il concerne les bâtiments neufs, et connaît une version pour la rénovation, issue d'un décret du 29 septembre 2009.

L'application de ce dernier est volontaire, chaque constructeur, promoteur, ou maître d'ouvrage pouvant décider de demander une labellisation BBC ou de ne pas le faire, et est attribué et contrôlé par l'association « Effinergie ». Ce label fixe une exigence de consommation de 50 Kwh/m²/an incluant le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire et l'éclairage. Cette valeur est pondérée par un coefficient de rigueur climatique tenant compte des spécificités géographiques du territoire et le faisant, par conséquent, varier de 40 à 65 Kwh/m²/an. Une mesure de perméabilité à l'air ne devant pas dépasser 0,6 m3/h.M est également réalisée. Cette reconnaissance de performance n'est pas choisie par les maîtres d'ouvrage, maître d'œuvre et constructeurs uniquement par soucis d'éthique écologique. En effet l'obtention du label donne également droit d'être éligible à l'éco prêt à taux zéro (et maintenant à l'éco prêt à taux zéro plus), à une réduction de la taxe foncière, et à une extension du coefficient d'occupation des sols (aucune incitation fiscale n'étant prévue pour l'obtention du label BBC rénovation). Ces mesures fiscales et d'urbanisme, couplées à l'arrivée future de cette performance devenant obligatoire, ont fait exploser le nombre de demandes de labellisation, et ce, malgré le fait que certaines interrogations concernant les acteurs de la filières ne soient pas résolues.

L'organisme chargé de la labellisation connaîtra des liens contractuels avec son client uniquement, à savoir, le constructeur, le maître d'ouvrage ou le maître d'œuvre. En effet, ces derniers (le maître d'ouvrage dans la plupart des cas) devront, dans un premier temps, avant de démarrer la construction, faire une demande du label BBC. Cette dernière devra indiquer les matériaux et techniques utilisés, et (entre autres) des calculs des futures consommations calculées par un bureau d'étude pour le bâtiment.

Dans le cas le plus connu, ce sera un constructeur professionnel qui fera la demande de labellisation auprès de l'organisme spécialisé ; le label servant notamment comme argument commercial majeur. L'acquéreur du bien, que l'on peut imaginer satisfait d'acheter un bien énergétiquement performant (moins polluant, permettant d'obtenir des incitations fiscales, etc), n'aura quant à lui aucun lien avec l'organisme qui a pourtant délivré le label sur ses propres critères et avec ses observations et calculs personnels, seul le constructeur à qui il a acheté le bien en aura.

L'interrogation sur la responsabilité de ce dernier reste alors entière si l'utilisateur du bien, qui doit être le bénéficiaire des économies d'énergie et qui a payé le surcoût lié à l'obtention du label, n'a pas de liens contractuels avec le labellisateur qui est responsable de reconnaître le bâtiment comme conforme à la norme. En effet, ce dernier ne pourra se retourner que contre le constructeur qui lui a vendu le bien, avec qui il a un lien contractuel et qui, pourtant, n'a pas pu décider d'octroyer « la distinction » et qui ne pourra pas non plus vérifier si l'utilisation est bien conforme aux exigences du cahier des charges de l'organisme ou encore si les calculs effectués sont exacts. Le doute lié à une possible responsabilité de ces organismes les laisse perplexes voire craintifs, c'est pourquoi apparaissant comme les seuls à pouvoir reconnaître la performance énergétique sans pour autant être mis en cause par l'utilisateur final du bien, il m'a paru important de leur laisser la parole et de leur permettre d'apprécier eux-mêmes leur possible responsabilité.

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Responsabilité de chacun, performance théorique, sanctions, le CPE ou contrat de performance énergétique, prise en charge par l'assurance, …

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« Performances Energétiques et Garanties légales »

Le constructeur apparaît de façon évidente comme l'acteur majeur de l'acte de construire. Souvent vu comme le possible unique responsable de tous les maux d'un chantier, à l'égard de quelque personne que ce soit, le constructeur, tout comme les organismes de labellisation, voient se profiler à l'horizon les futurs très nombreux contentieux liés aux performances énergétiques qu'ils ont promis sans pouvoir les atteindre, mais eux s'imaginent pour la plupart comme des « coupables » déjà désignés. Nous verrons par conséquent sur quels fondements cette responsabilité pourrait être recherchée, aussi bien en prenant en référence le droit commun de la vente (Section 1), qu'il exécute à chaque achat d'un de leur produit par un client, que celui du droit de la construction (Section2), prévoyant des responsabilités spécifiques pour ces derniers.

Section 1 : La responsabilité de droit commun du vendeur

Les constructeurs ne sont pas seulement des coordinateurs de chantiers ou des réalisateurs de projets, ils sont avant tout des vendeurs, créant leurs propres produits, qu'ils vendent par la suite (que ce soit avant réception en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) ou après). Ce type de contrat spécifique exigera des conditions de formation et d'exécution précises, ce qui, dans certains cas, pourra entraîner leur responsabilité au titre de la performance énergétique non atteinte….

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Défaut de rédaction du contrat, mauvaise exécution du contrat, présences de vices, ...

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« Performances Energétiques et Garanties légales »

Section 2 : La responsabilité en droit de la construction

Les constructeurs sont soumis à des responsabilités spécifiques, une de droit commun et trois garanties spéciales : biennale de parfait achèvement et décennale. Les garanties de parfait achèvement et biennale, tout comme la responsabilité de droit commun, pourront apparaître sous certains abords comme inadaptées à la performance énergétique. La question la plus importante sera de savoir si la responsabilité décennale, comme son nom l'indique engageant le constructeur pour dix années peut répondre à cette nouvelle exigence. …

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Responsabilités hors décennale et garantie biennale, garantie de parfait achèvement, …, Responsabilité civile, évolution de la garantie décennale, …

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« Performances Energétiques et Garanties légales »

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