Rénovation d’une copropriété BBC Résidence du Parc

Par André Pouget - Dirigeant du BET Pouget Consultants

Le lancement des travaux de la Résidence du Parc, située à Soisy-sous-Montmorency, a engagé un programme de travaux de la copropriété pour un résultat ambitieux de 53% d’économies d’énergie. L’accompagnement par un « tiers-financeur » permet de mener le projet de bout en bout.

Cette opération a été mené par un « tiers financeur » Energies POSIT’IF qui accompagne d’un bout à l’autre le projet de rénovation énergétique de la copropriété. Le tiers-financeur à fait réaliser l’audit architectural et énergétique, la conception du programme de travaux et assurera désormais le suivi du chantier qui permettra aux copropriétaires de réaliser plus de 50% d’économies d’énergie et de valoriser leur bien.

Isolation thermique de l’enveloppe (façades, planchers bas, vitrages), rénovation de la chaufferie, des systèmes de ventilation, installation de panneaux solaires thermiques : ces travaux demandent un investissement de 1 233 940 € TTC.

Plus de 50% de ce montant est pris en charge par des aides financières. Cette opération ambitieuse a pu voir le jour grâce à l’implication d’un conseil syndical et d’un syndic volontaires, au travail d’Energies POSIT’IF et au soutien financier de la Région Ile-de France, de l’ADEME et de l’ANAH.

Amélioration de la ventilation et de la distribution de chauffage

• Installation d’une ventilation hygroréglable basse pression de type B
• Equilibrage du réseau de distribution de chaleur : mise en place de pompes à débit variable, remplacement des pieds de colonne, mise en place de robinets thermostatiques
• Calorifugeage des réseaux de chaleur
• Mise en place de chaudières gaz à condensation
• Installation de panneaux solaires en toiture pour la production d’Eau Chaude Sanitaire

Isolation et amélioration du bâti

• Isolation thermique par l’extérieur des façades et des pignons
• Isolation des planchers bas
• Remplacement des menuiseries, des coffres de volets roulants et des occultations

Fissures sur les façades, problèmes d’humidité, chaudières vieillissantes et peu performantes, sensations d’inconfort thermique... Face à ces problématiques, le conseil syndical de la Résidence du Parc a décidé en 2014 de s’engager dans un projet de rénovation globale.

Ce type d’opération nécessitant les compétences d’une équipe pluridisciplinaire, le conseil syndical a fait appel à un groupement porté par Energies POSIT’IF associant le savoir-faire de spécialistes de la rénovation énergétique en copropriété (le bureau d’études thermiques POUGET Consultants et le cabinet d’architecture EQUATEUR). Une mission d’audit architectural et énergétique a donc été votée en mai 2014 afin d’identifier les pathologies du bâtiment et déterminer les économies d’énergie réalisables grâce à des travaux. Cette étude couplant analyse architecturale, énergétique et financière de la copropriété permet d’obtenir une vision d’ensemble des travaux à entreprendre: rénovation énergétique mais aussi travaux de préservation, d’entretien et de valorisation du patrimoine de la copropriété. Cette phase d’audit a permis de mettre en évidence les défauts du bâti, d’évaluer ses déperditions énergétiques et de montrer la nécessité de rénover la résidence dans son ensemble. En effet, plusieurs éléments du bâtiment font l’objet de pathologies :

• Les murs extérieurs ne comportant aucun isolant, présentent de nombreux ponts thermiques et des fissures. En plus de générer d’importantes déperditions énergétiques, cette absence d’isolation est source d’inconfort thermique et est à l’origine de problèmes d’infiltrations, de moisissures, de sensations d’inconfort et de parois froides.
• Le plancher bas n’est pas isolé et est source d’inconfort thermique pour les habitants du rez de chaussée.
• Les menuiseries ne sont pas thermiquement performantes et présentent des défauts d’étanchéité.
• Les systèmes de production et de distribution de chaleur sont anciens et ne permettent pas une bonne répartition de la chaleur dans les logements.
• La ventilation naturelle existante n’ajuste pas les débits en fonction de l’occupation du logement.

Elle génère des déperditions thermiques importantes en hiver et n’est pas suffisante pour assurer la qualité de l’air en été. Dans ce type de configuration, l’humidité n’est pas correctement évacuée ce qui crée des problèmes de condensation et de moisissures.

Déperditions énergétiques de la copropriété

Une fois le programme de travaux choisi par la copropriété, le groupement de maîtrise d’oeuvre porté par Energies POSIT’IF a réalisé les études permettant de définir les choix techniques pertinents. Cette équipe pluridisciplinaire associe le cabinet d’architecture EQUATEUR, le bureau d’études thermiques POUGET Consultants et Energies POSIT’IF pour l’ingénierie financière, la coordination des professionnels et les relations avec la maîtrise d’ouvrage (syndic et conseil syndical).

La mise en commun de leurs compétences a permis d’aborder les dimensions énergétiques, architecturales et financières du projet de manière complémentaire afin d’aboutir à un programme de travaux cohérent. Une maquette numérique des bâtiments a été réalisée afin de visualiser le projet de rénovation et d’anticiper au mieux les travaux. En parallèle des études menées par l’architecte et le thermicien, l’ingénierie financière réalisée par Energies POSIT’IF a permis de créer un plan de financement parfaitement adapté au programme de travaux et à la situation de chaque copropriétaire. En conjuguant études techniques et financières, le groupement de maîtrise d’oeuvre a donc pu proposer un programme de travaux optimal permettant de mobiliser un maximum d’aides financières.

Tout au long de la mission de maîtrise d’oeuvre conception, le groupement a par ailleurs assisté le conseil syndical dans la communication auprès des copropriétaires. Il a été présent lors des réunions d’information et des Assemblées Générales afin d’expliquer l’intérêt du projet et d’argumenter les choix techniques. De nombreuses permanences individuelles ont aussi été organisées afin de présenter des plans de financement adaptés à la situation de chaque copropriétaire.

Après avoir élaboré le cahier des charges des travaux, le groupement a accompagné le conseil syndical et le syndic dans le lancement de la consultation auprès d’entreprises de travaux. Cette consultation a été lancée en mai 2016, 18 entreprises y ont répondu. Pour bien les sélectionner, le conseil syndical, assisté du groupement de maîtrise d’oeuvre, a vérifié leurs compétences, s’est assuré qu’elles disposaient des qualifications RGE requises et des assurances obligatoires. Chaque offre a été méticuleusement analysée afin de sélectionner celles présentées au vote en Assemblée Générale. Lors de l’Assemblée Générale qui s’est tenue le 8 décembre 2016, la réalisation du programme de travaux BBC a été voté par 87% des copropriétaires (par rapport à leurs tantièmes).

Afin d’assurer le suivi des travaux, le cabinet ZA Consulting a été intégré au groupement en temps qu’OPC (Ordonnancement, Pilotage et Coordination). Il supervisera désormais le déroulement du chantier depuis sa préparation jusqu’à la livraison des travaux. Il est garant des délais, de la qualité des travaux et du respect du budget.

Depuis mars 2017, ZA Consulting prépare le chantier: collecte des documents nécessaires, identification des points sensibles, mise en place des installations de chantier et élaboration du planning. Des visites d’état des lieux ont été aussi organisées dans chaque appartement pour recueillir les demandes de travaux privatifs (menuiseries, occultations et toutes les options liées).

A partir du lancement du chantier en octobre 2017, ZA Consulting assurera la bonne coordination des entreprises de travaux. Il veillera à ce que le planning soit tenu et gèrera les éventuels imprévus. Il organisera les réunions de chantier hebdomadaires ainsi que des visites inopinées pour contrôler le travail des entreprises et les aspects liés à la sécurité. Par ailleurs, ZA Consulting est à l’écoute de toutes les parties prenantes du chantier afin de faciliter les interventions des entreprises tout en minimisant les nuisances pour les copropriétaires.

Les travaux commenceront en octobre 2017 et dureront 8 mois.

Détails des lots de travaux

→ Isolation Thermique par l’Extérieur et serrurerie : laine de roche sous enduit mince 18 cm pour les façades et 12 cm pour les balcons | Adaptation des garde-corps existants et installation de garde-corps de sécurité | Séparatifs de balcons | serrurerie des portes d’accès aux bâtiments
> Réalisé par PRIMISO

→ Isolation des planchers bas : flocage de 14 cm
> Réalisé par Josan Iso

→ Rénovation du système de chauffage et installation de panneaux solaires thermiques pour production d’Eau Chaude Sanitaire : mise en place de chaudières gaz à condensation | Renforcement de l’isolation des réseaux de chauffage et d’Eau Chaude Sanitaire | Remplacement des organes d’équilibrage | pompes à débit variable, vannes de pied de colonnes en sous-sol, pose de robinets thermostatiques sur les radiateurs | Installation de panneaux solaires thermiques en toiture.
> Réalisé par Deschamps

→ Remplacement du système de ventilation naturelle par une ventilation hygroréglable basse pression type B : installation d’entrées d’air sur les menuiseries conservées | Installation de bouches d’extraction d’air dans les pièces humides.
> Réalisé par Deschamps

→ Remplacement des menuiseries d’origine ou non conformes au cahier des charges établi par la maîtrise d’oeuvre : pose de menuiseries double vitrage PVC | Changement des occultations.
> Réalisé par Lorillard

Le programme de travaux de la Résidence du Parc représente un investissement moyen de 25 700 €TTC par appartement. Le montant global des travaux est pris en charge à hauteur 52% par diverses aides financières.

De nombreuses solutions existent pour financer le coût de travaux de rénovation énergétique. Ces financements peuvent être mobilisés par :

• le syndicat des copropriétaires (aides collectives)
• chaque copropriétaire (aides individuelles)

Energies POSIT’IF a pris en charge l’ingénierie financière du projet de A à Z. Après avoir réalisé un plan de financement identifiant les solutions financières mobilisables par la copropriété, Energies POSIT’IF l’a accompagnée dans les démarches nécessaires pour les obtenir.

La chargée de l’opération a notamment organisé des permanences individuelles pour informer chaque copropriétaire de sa quote-part de travaux et des solutions à sa disposition pour la financer. Elle a également géré la constitution et la transmission des dossiers de demandes d’aides collectives et individuelles. Afin de financer le reste à charge, Energies POSIT’IF assure également la négociation auprès d’établissements bancaires pour la mobilisation d’un Eco Prêt à Taux Zéro collectif et d’un prêt complémentaire classique pour les travaux non éligibles.

Estimation des financements - avril 2017

- Une famille de 2 personnes
- Habitant un 4 pièces – 394 tantièmes
- Avec changement des menuiseries

Coût de la rénovation = 28 100 € TTC
Economies d’énergie = 42 €/mois

Les deux cas présentés à droite présentent des exemples de plans de financement dans le cas où le revenu fiscal de référence de 2015 ou 2016 de la famille est :
1. au dessus des plafonds de ressources de l’ANAH, elle n’est donc pas éligible aux aides de l’ANAH
2. en dessous des plafonds de ressources pour les ménages très modestes de l’ANAH : elle est éligible aux aides de l’ANAH

Plafonds de ressources de l’ANAH pour un ménage de 2 personnes en Ile-de-France

1. Famille non éligible aux aides de l’ANAH

2. Famille éligible aux aides de l’ANAH pour les ménages très modestes

Le lancement du chantier de rénovation de la Résidence du Parc vient concrétiser le travail et l’implication d’un conseil syndical convaincu de l’intérêt de mener une rénovation globale. Dès le début du projet, les membres du conseil syndical ont mis l’accent sur la communication, pierre angulaire de leur travail pour convaincre les copropriétaires.

Depuis le début du projet en 2014 pas moins de 3 Assemblées Générales et 6 réunions d’information ont été organisées afin d’argumenter les choix techniques et de déminer tous les sujets sensibles. « Avec l’appui du syndic et d’Energies POSIT’IF, nous avons beaucoup communiqué sur le projet auprès de tous les copropriétaires par le biais de lettres d’informations, lors des Assemblées Générales et de réunions plus informelles. Lors de ces temps forts, nous avons apporté des réponses concrètes aux interrogations de chaque copropriétaire. Cette communication constante et transparente a porté ses fruits et permis au programme de travaux d’être voté » explique M. Sallaberry, président du conseil syndical.

Par ailleurs le binôme syndic/conseil syndical a été une force motrice. La confiance mutuelle, la fluidité de leurs échanges et la coordination de leur travail a permis d’avancer et de surmonter les points de blocage. L’implication et la grande disponibilité du conseil syndical, du syndic et d’Energies POSIT’IF associées à une communication régulière auprès des copropriétaires auront ainsi été les clés de la réussite de ce projet.

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Par André Pouget
Dirigeant du BET Pouget Consultants

SOURCES ET LIENS

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